迪时策略因转让旧房引发的土地增值税争议（四）

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三、购房发票具体包含哪些扣除凭证

购房发票作为扣除凭证，指营业税发票或者增值税发票，还是泛指其他能证明房屋购进价格的其他发票也可以？比如契税完税凭证，记载着房屋购进时的价格以及购买时间。有些纳税人没有取得购房发票，也没有保存好契税完税凭证，但有法院判决、裁决，仲裁机构的裁定，或者以房抵债的协议等，这些能否作为购进房屋成本的证据？因财税〔2006〕21号文只提到购房发票，未提及其他扣除凭证，因此，关于其他凭据是否可以作为扣除凭证引发税务机关与纳税人的争议。税务机关一般以财税〔2006〕21号文为依据，拒绝认可其他能证明房屋购进价格的凭证，但是纳税人认为，只要能证明购进价格的合法凭据，都应当作为扣除凭证。理由如下：

根据《民法典》第229条的规定，人民法院、仲裁机构的法律文书能导致物权的转让。因此，在以房屋抵债的诉讼中，债权人根据法院的判决或者裁定书取得房屋所有权，并以判决书、裁决书为依据办理过户手续，虽然这种情况下债权人取得房屋产权时没有从债务人处取得发票，但税务机关没有理由否定法院判决、裁决以及仲裁机构的仲裁裁决。

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四、如何确定购入房屋时间

从《民法典》的角度来看，房屋购入时间是非常清晰的，不管合同什么时候签订，也不论房屋什么时候交付，购买人取得房屋所有权以及土地使用权的时间都以办理过户登记时间为准。但购入房屋时间一旦涉及税收征管，就成了一个问题，因为税收法规存在与民法典规定不一致的地方。比如财税〔2016〕36号文规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这个2年从什么时候开始计算？根据国税发〔2005〕172号文的规定，可以按房屋产权证和契税完税证明二者“孰先”的原则确定，也就是说，即使没有办理过户手续，只要购房人缴纳了契税，增值税法规就认可房屋已经购入。这个规定是否可以适用于土地增值税？抑或土地增值税法规对于房屋购入时间是否有其他解释？因旧房销售用发票所载金额作为扣除项目计算土地增值税时可以每年加计5%扣除，所以，纳税人购进房屋的时间点是一个值得关注的问题。

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坚通投资有限公司于2003年购入位于北京市朝阳区的某1505号房屋，于2003年6月30日缴纳契税并办理房产证。由于该处房产属于用港币购买的外销楼，房地产开发商当时未能给坚通投资提供发票。坚通投资于2014年转让涉案房屋时因土地增值税扣除项目的需要，要求房地产开发商开具发票。房地产开发商于2014年8月给坚通投资提供了购房发票。北京市朝阳区第六税务所以2014年8月作为坚通投资购入涉案房屋时间计算土地增值税的扣除项目金额，为此税企双方发生争议。

坚通投资认为，房产证及契税完税凭证可以证明其购入房屋时间是2003年6月30日，5%的加计扣除时间应该从2003年开始计算。而第六税务所认为，根据国税函〔2010〕220号文的规定，在确定土地增值税扣除项目时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，其起始时间既不是取得房产证的时间，也不是契税完税凭证上记载的时间，而是购房发票记载的时间。

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国税函〔2010〕220号文对财税〔2006〕21号文规定的“可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”进行了限缩解释。“可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”包含两个方面的意思，一方面，加计5%计算的“基数”是发票所载金额；另一方面，加计计算的年度自购买年度起至转让年度止。当发票开具的时间与房屋购入时间不一致时，购买年度如何确定？依《民法典》的规定，应该是办理房屋过户的时间为购入房屋年度。有些地方税务机关鼓励购房者早日缴纳契税，将缴纳契税时间视为房屋购入时间，比如重庆市地方税务局《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）规定，购置月份按购置发票、契税证明以及房地产权证载明时间孰先原则确定。重庆的这个规定既未否定《民法典》的规定，又给了纳税人选择权，对纳税人有利。

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第六税务所对国税函〔2010〕220号文规定的“计算扣除项目时'每年’按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止”的理解有误。理由有三：首先，这里的购房发票并不局限于”营改增”之前的营业税发票、”营改增”之后的增值税发票，应该包括契税完税凭证，契税完税凭证也属于发票的范畴。其次，《民法典》以及当时适用的《物权法》都规定，房屋购买年度为取得房产证年度，签订购房合同、取得购房发票都不是购房人取得房屋所有权的证据。因此，国税函〔2010〕220号文关于“每年”的规定应该属于无效条款，纳税人在行政复议以及行政诉讼过程中可以就这个条文的合法性申请审查。再次，以转让方开具的增值税发票或者营业税发票时间作为购进房屋时间，对纳税人不公平，因为转让方尤其是房地产企业作为转让方时，什么时候开具发票很大程度上取决于转让方，买方只能被动接受。用营业税发票或者增值税发票记载的时间作为购进房屋的时间，对纳税人不公平。当缴纳契税的时间与办理房屋过户的时间一致或者时间相距不远时，用契税完税凭证记载的时间作为计算“每年”的起始时间，更符合实际购进情况。因此，坚通公司以契税凭证记载的2003年6月30日作为计算每年的起始日期的主张应该得到法院的支持。

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对“计算扣除项目时'每年’按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止”的理解同样有这类误解的还有南宁市良庆区税务局。在李某荣诉良庆区税务局一案中，李某荣于2017年9月14日与桂盛公司签订车位买卖合同，合同于2017年9月25日登记备案，缴纳契税与印花税的时间是2017年9月20日，桂盛公司给李某荣开具购房发票的时间是2019年7月15日。李某荣于2019年8月19日与黄正功签订车位买卖合同，2019年11月29日将车位过户到黄正功名下。李某荣在缴纳土地增值税时就车位购买年度的起算点与税务机关发生争议。良庆区税务局认为，应该按购房发票所载日期即2019年7月15日确定“每年”的起算点。一审法院认为李某荣购买车位的时间是2017年9月，至2019年转售给唐正功已满两年，应该土地增值税加计扣除。二审法院认为应该按购房发票记载的时间确定“每年”的起算点，因2019年7月15日距2019年11月29日只相差4个月零4天，根据国税函〔2010〕220号文的规定，涉案车位的土地增值税计征不符合加计扣除条件。

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