速盈策略探讨|房屋规划和测绘面积不一致，该如何登记

建设工程项目涉及国土、房管、规划、建设等行业的多个主管部门共同管理，抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部门在进行管理的过程中所执行的标准不同、侧重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性。比如，房屋测绘面积与规划面积的不一致，就是由于房管部门与规划主管部门的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给工程竣工后的不动产登记工作带来了困扰。

因此，需要厘清造成此问题的原因，依法提出相应对策，以保障不动产统一登记工作的顺利实施。

产生差异的原因

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图纸变更及数据采集所产生的差异。图纸变更是房屋规划面积和测绘面积出现差异的重要原因。房地产进行面积规划时主要通过施工图纸来完成，在确认公用面积及采集数据方面，均缺乏直观感受与认识，致使实际操作中可能不适用。此外，房屋设计较为复杂与多样，后期大部分数据均是经过现场实际测量来完成。房屋建设过程中因某些原因导致房地产开发商需变更图纸设计，如此便导致实际测量面积与设计面积出现差异。

共有共用面积的处理方式不同。规划管理部门计算面积时,不进行共有共用面积的分摊计算,例如商住楼,商业和住宅部分的规划面积是分层计算,共有共用部分面积计算在所在层中,不进行面积分摊。在房产测绘时,商业部分通往住宅部分的门厅、电梯、楼梯等共有共用面积，需要进行全楼分摊计算。这种情况下,商业部分面积会减少,住宅部分面积会增加,造成房产实测建筑面积和规划面积不符。

建筑工程施工和建筑面积计算存在误差。工程项目存在施工放线等施工误差,在房产建筑面积测算时存在测量误差。由于种种原因，比如，有时未完全按照图纸进行施工、施工中放样误差严重等，均可能导致房屋规划面积和实际测量面积出现差异。

面积计算规范的差异。由于房地产开发建设《建设工程规划许可证》中建筑面积测算标准，依据的是《建筑工程建筑面积计算规范》，该规范旨在指导建筑工程量的核算等工作，更侧重服务；测量机构对房产面积计算标准采用的是《房产测量规范》，主要适用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费等；这两个规范制定目的、适用范围、制定时间、计算规则不同,特别是在阳台、阁楼、地下室、室外楼梯、层高2.20米以下部分等方面，计算面积的规则不一致,导致实测建筑面积和规划面积之间存在误差（如下图）。

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竣工后公用空间变更。为满足居民生活需要，每栋建筑内通常会设定一定的公用空间，比如消防室、车库、仓库房、地下室、公用设备房等公用场所。若这些公用空间在设计或施工时发生变更，进而造成规划面积和实测面积产生差异。

登记实务中的解决方式

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在不动产登记实务中，当房产测绘面积与规划测绘面积相差较悬殊时，不动产登记机构可以进行严格审查和实地核查，查明房屋建造情况是否符合规划条件。造成规划验收合格意见书和房产测绘报告上面积不一致的原因。具体分析有以下两种情况。

依据不同的技术规范造成的差异。如封闭式阳台，规划验收按一半计算建筑面积而房产测绘则全部计算建筑面积所引起的面积差异，可以由登记机构进行内部会商，并征求住建等有关部门意见后决定。为了准确反映该不动产的权利状况，按照测绘的实际面积如实登记，并在登记簿上载明测绘与规划验收面积不一致的情况及其原因。

其他原因引起的面积差异。可以按照比例控制及约定俗成的方法处理。《建筑工程规划许可证》上的面积与实测面积允许误差在3%以内。不过这样处理的依据并非特别充分，只是源于商品房销售中面积多与少的处理规定，目的是为了保证买卖双方的合法权益，而不是为了登记。如果误差在3%以上，多出规划许可部分的面积应按违法建筑处理，但具体情况仍需要按各地实际情况处理。

对策建议

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统一房屋面积计算原则，消除差异。缩小房屋实测面积和规划面积的差异最根本的办法，就是实施统一的房屋面积计算规则。因涉及房屋权属的认定、开发商以及房产管理和登记机构的实际需求，故房屋测绘面积须精确至各分户室。为确保所有住户的合法权益得到保障，房屋测绘在面积测算精度与分摊合理性方面应更具科学合理性。

建构统一的坐标。为提升测量项目的准确性，测绘管理单位要按照相关规定，依据统一坐标处理信息和数据，从而保证数据分析和管控效果的最优化。

建立健全测绘地理信息数据库。各地区要结合实际情况，完善地理空间信息数据交换共享平台，从根本上完善多源异构信息平台的完整性。各测绘机构在共享测绘成果的同时，可以整合数据到“云”平台，充分发挥互联网大数据的优势，实现数据的相互利用以及数据的测绘升级，有效减少重复测绘问题。

整合测绘结果，确保相关信息和数据分析机制贴合房产交易以及不动产登记需求。结合工作要求对具体项目予以判定，尤其是测绘机构在制定采集规划许可时，也要对土地的相关面积、性质等基础类数据予以重视。结合《房产测量规范》等文件形成房产预测绘成果报告，在备案管理项目落实后，整合书面材料和电子数据材料，从根本上完善内容和形式，确保真实性、准确性。

强化信息控制机制和完善措施。相关部门要对具体的控制措施予以全程监督，尤其是界址测量、要素测量等项目，要从单一化管控结构出发，全面落实不动产测绘机制和相关要求。结合分级标准对具体的测绘单元展开深度分析和判定，发挥测绘项目中监理的作用，也为后续工作的全面开展提供保障。在实现管理目标的同时，真正满足各方面的相关需求，促进不动产测绘工作的全面优化。

不动产统一登记对测绘成果资料提出了新的要求，不仅要满足房产交易和产权管理的具体细则，还要符合不动产登记的基本条件。为提高操作实效性和完整性，需进一步整合房产面积测绘机制，推动“多测合一”，保障不动产登记工作顺利实施。

作者单位：黑龙江省不动产登记中心

《中国不动产》2021年第4期

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供图：顾美玲王瑞夫

编辑：黄俊飞

审定：李军晶

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